Mngden Dr. Aydoğan Süer Uyardı:

Hazine ve Maliye Bakanı Albayrak’ın dövizle kiralamanın sona ereceğine dair açıklamaları üzerine tespit ve önerileri sorulan Süer, sektörün bu güne kadar yatırımcı ve perakendecinin fedakarlık ederek orta noktayı bulması sayesinde ilerlediğini söyleyerek dolar kurundaki hızlı yükselişin TL ile para kazanan perakendeciyi zor durumda bırakacağını belirtti. Bugün sektördeki yatırımcıların dörtte üçünün yerli, dörtte birinin yabancı yatırımcı olduğunu vurgulayan Süer, dolar konusunda kiracılarına esneklik göstermeyen alışveriş merkezlerinin orta vadede büyük sıkıntı yaşayacağını ifade ederek, sorunun çözümü için yatırımcılara TL ile borçlanma imkânı tanınmasının da çok önemli bir ihtiyaç olduğunu açıkladı

Hazine ve Maliye Bakanı Sayın Berat Albayrak, alışveriş merkezlerinde, evlerde ve ticari gayrimenkullerde dövizle kiralama ve satış dönemine son vereceklerini açıkladı. Dolar cinsinden kiralama en çok alışveriş merkezlerindeki perakendeciler için sorun oluşturduğundan, sektör uzun yıllardır bu konuda yapılabilecekleri tartışmaktaydı. Bakan Albayrak’ın açıklamasının ardından Bloomberg TV’de canlı yayına telefonla bağlanan sektörün deneyimli isimlerinden MNG Yönetim Hizmetleri Genel Müdürü Dr. Aydoğan Süer, bu konuda merak edilen sorulara yanıt verdi ve alınabilecek tedbirleri anlattı. Süer’e sorulan sorular ve yanıtları şöyle:

Dolar kurundaki yükselişin, AVM ve perakendeye yansımaları

Biliyorsunuz geçen sene ile bu sene arasında, yaklaşık birebir bir kur farkı var. Organize perakende sektöründe inanılmaz bir ciro dönüyor. 390 Milyar Dolarlık bu ciroyu, bu büyük ticaret hacmini bizim mutlaka kontrol altında tutmamız lazım. Türkiye’de alışveriş merkezi yatırımlarının dörtte 3’ü yerli, dörtte 1’i yabancı Zaten şu anda alışveriş merkezleriyle perakendecilerin karşı karşıya gelmesini sağlayan en büyük sebep, özellikle orta vadeli ve uzun vadeli borçlanma içerisinde bulunan alışveriş merkezi yatırımcılarının, Dolar ve Euro ile uzun vadeli borçlanma içerisine girmiş olması.

Peki, bu gibi dalgalanmalarda biz AVM yatırımcıları olarak ne yapıyoruz? Özellikle yerli yatırımcılar perakendecisinin yanında yer alıyor. Ya kurunu sabitliyor ya kirasında iskonto yapıyor. Ama çok etkin lokasyonlarda yer alan alışveriş merkezlerinde, yani yabancı yatırımcının hâkim olduğu yerlerde, yabancı yatırımcılar taviz vermiyor. “Benim anlaşmam bu, siz de buna riayet etmek zorundasınız” diyorlar. Biz de diyoruz ki, perakendeci gelirini TL ile elde ediyor, dövizle kirasını ödüyor. Geçen sene ile bu sene arasında, perakendeci 4 Milyar TL’ye yakın bir kur farkı ödedi. Tabii, burada perakendecinin taşıyabileceği bir yük var. Ama siz bir perakendeciye, taşıyabileceğinden fazla üzerine yük yüklerseniz, perakendeci orada dayanamaz. Zaten Türkiye’de 350 tane marka var. Yani marka sayımız çok kısıtlı. Bizim bu dalgalı dönemlerde, pazarı ayakta tutacak destekleri markalarımıza vermemiz gerekiyor. Bu dörtte üçlük yerli yatırımcı mümkün olduğunca, perakendecisini ayakta tutmak için gerekli çabayı gösteriyor. Eğen yarın döviz 10 Lira olursa siz perakendecinize 10 TL’yi yansıtamazsınız. Sözleşmeler en başında ister istemez AVM yatırımcılarının kısa vadeli ve uzun vadeli kredilerinden dolayı- dövizle yapılmış olabilir. Ama siz buradaki yükü tamamen perakendeciye yükleyemezsiniz. Geçmiş dönemlerde yapılan sözleşmelerde, TL ile yapılan sözleşmelerin AVM yatırımcısına getirisi her zaman uzun vadede daha fazla olmuştur. Ancak Türkiye’nin 10-12 yıllık süreçler içerisinde, bir anlık döviz dalgalanmalarında, o 1-2 senelik geçişlerde, ister istemez büyük bir makas ayrımı oluyor. Buralarda biz yatırımcılar ve perakendeciler olarak ortak bir zemini oluşturmak zorundayız.

Diyeceksiniz ki, AVM yatırımcısı uzun vadeli bir kredi çekmiş. Ama perakendeci dövizle gelir elde etmiyor ki! Dolayısıyla o yükü tamamen kiracıya yükleyemezsiniz. İşte böyle dönemlerde, AVM yatırımcıları aradaki kur farkını üzerine almak zorunda. Tabii ki perakendeci de yükün altına biraz elini koyacak. Perakendecinin kirasını ödeyebileceği bir “başa baş noktası” var. Bunlar tabi sektörlere göre farklılık arz eder. Yani tekstilde kirası toplam cirosunun yüzde 15’ini geçmeyecek; teknolojide yüzde 7’yi geçmeyecek; fast food’ta yüzde 20’yi geçmeyecek.

Siz bugün birebir kur farkını yansıttığınızda, perakendeci toplam cirosunun yüzde 50’sini kirasına ayırmak zorunda kalacak. Yani burada asıl mesele, biz sürdürülebilir olacak mıyız, olmayacak mıyız? Kısa vadede perakendeciye baskı yapabilirsiniz ama bu sürdürülebilir olmaz. Yarın bir gün o mağazaların boş kalması, AVM yatırımcılarına çok daha büyük bir zarardır. Bizler AVM yatırımcıları ve perakendeciler olarak, taşın altına elimizi ortak şekilde koyacağız. Yerli yatırımcılar, bu desteği veriyor. Benim tavsiyem, yabancı yatırımcıların da aynı şekilde davranması. Aksi taktirde göreceksiniz ki, kısa vade içerisinde, yabancı yatırımcıların yönettiği alışveriş merkezlerinde perakendeciler baş kaldıracaktır ve orada ciddi sıkıntılar oluşacaktır.

Perakendeci dövizdeki yükü tüketiciye yansıtacak mı?

Döviz kuru artışında oluşan bu büyük makasın, yüzde 10’luk, 15’lik veya 20’lik dilimlerini tüketiciye yansıtmayı konuşabilirsiniz. Ama geçen sene ile bu sene arasında oluşan birebir artışı yansıtamazsınız. Bu matematiğe ters Birebir maliyet artışını, bugün Türkiye’de dövizle hammadde ya da ürün alan hiçbir yatırımcı veya perakendeci, satıştaki ara kalem ürününe yansıtamaz. Çünkü makas ayrımı çok fazla! Belki yüzde 10-15 gibi bir oran olsaydı bu yansıtılabilirdi.

Alışveriş merkezleri yatırımcıları da orta vadeli ve uzun vadeli borçlanmaları içerisinde, bu kadar yüksek kredileri ancak döviz kredisi ile borçlanabiliyorlar. Ben yaptığım bütün programlarda şunu belirtiyorum. Bir alışveriş merkezi yatırımı belirlenirken mutlaka artık AVM yatırımcılarına TL ile kredi sağlayacak bir ortam hazırlanmalı. Bugün yaşanan karmaşada AVM yatırımcısı diyor ki, “Benim uzun vadede beklentim döviz. Ben nasıl sözleşmemi TL ile yapayım?” Tam bu noktada bir realite ile karşı karşıyayız. Sonuçta TL ile dönen bir pazar var. Dövizle kredi ödendiğinde orada perakendecinin acı çektiğini görüyoruz. Biz yerli yatırımcılar olarak birçoğumuz sürdürülebilir bir ilişkide olmak için diyoruz ki, “Sadece 1-2 aylık değil, yarım dönemlik ya da bir dönemlik süreler içerisinde sizi rahatlatalım. Kurunuzu bir yerde sabitleyelim.” Çünkü perakendecinin motivasyonunu düşürmemek gerekiyor. Bu gibi dalgalanmalarda birlikte hareket etmek çok önemli Aksi taktirde orta vadede o mağazalar boş kaldığında, caddelerimiz boşaldığında, birlikte zarar görürüz. Bugün alışveriş merkezlerinin ve perakende sektörünün toplam cirosu 410 Milyar Doları buluyor. Bu çok spesifik bir iş. Herkes bu pazarı göremiyor olabilir ama ciddi bir rakamdan, önemli bir sektörden göz ediyoruz. Bugün biz cadde, pazar ve esnaflarımız ile AVM yatırımcıları ve perakendecilerimizi karşı karşıya getirirsek hata yaparız. Zaten üreticiler bu dalgalanma içerisinde ayakta kalmakta zorlanırken, perakendeyi zorlarsak, inanın burada kayıplar ağır olur! Dolayısıyla yabancı yatırımcıların da stratejik olarak bunu görüyor olması lazım. Eğer görülemezse, çok etkin lokasyonlarda mağazalar boşalmaya başlayacaktır.

Kredi kullanımı açısından avm yatırımcılarının beklentileri

Alışveriş merkezi yatırımcısının durumu, yatırımcının öz sermayesi ile doğru orantılı ama en az bir 10-12 yıllık uzun vadeli TL borçlanmasını sağlamak gerçekten çok efektif olacaktır. Mutlaka TL ile kredi ortamının sağlanması lazım. Diğer türlü AVM yatırımcıları da çok mağdur oluyorlar. Bir alışveriş merkezi kurmak için gereken yüklü bir rakamı TL ile borçlanamadığında, döviz ile borçlanıyor. Dolayısıyla o da ister istemez o riski perakendeciye yansıtmaya çalışıyor. Bunun bedeli her iki taraf için de çok ağır.

Yeni AVM yatırımları yapılırken her zaman şunun altını çiziyorum. Yüzde 10-15-20’lik kur farklarını perakendeciye yansıtabilirsiniz. Bizim şu an sözünü ettiğimiz rakamlar gibi çok ciddi bir makas ayrımı; yüzde 50’lik yani bire birlik bir döviz artışı olursa, burada bunu yansıtamazsınız. Öte yandan yatırımcı uzun vadeli beklentileri içerisinde her zaman bu risklere hazır olmalıdır. Eğer yeni bir AVM yatırımı yapıyorsanız, “Ben bugün 100 Milyon Dolar kredi kullandım. Bu kredinin tamamının gelir projeksiyonunu da uzun vadede perakendeciyle yaptığım sözleşmelere bağladım” diyemezsiniz. Buradaki en büyük hata, yanlış fizibilite yapılması Bir AVM yatırımcısı, yatırım yaparken riski görecek. “Döviz kurunda yüzde 20’nin üzerinde bir artış gerçekleşirse, oradaki yükü ben üzerime alacağım” diyebilecek. Gördüğünüz gibi bugün birçok AVM yatırımcısı, döviz kurundaki artıştan dolayı, o beklenen getirileri elde edemiyor. Sektörün yüzde 75-80’i, şu an yüzde 40-50’lik iskontolar yapma noktasında. Yani kur sabitlemesinden kaynaklanan iskontolar ile gelir projeksiyonunda bir kayıp söz konusu. Yani perakendeciler 4 Milyar TL kur farkı öderken AVM yatırımcıları da beklenen gelir projeksiyonunda yarı yarıya bir gelir kaybı içerisindeler. İçinde bulunduğumuz dönem aslında bir geçiş dönemi. Biraz perakendeci, biraz da AVM yatırımcısı elini taşın altına koyacak. Tüketicilerimiz de kendilerini caddelerden pazarlardan eksik etmeyecek. Özetle bu süreçler içerisinde ortak hareket etmemiz gerekiyor.